Milano: non è colpa degli "affitti brevi"!

2025: diminuiscono gli appartamenti destinati ad affitto breve e aumentano le case sfitte: i dati che non ti aspetti!

Galleria Vittorio Emanuele II

Negli ultimi anni, Milano ha vissuto una profonda trasformazione del mercato immobiliare, trainata da due dinamiche opposte: l'esplosione degli affitti brevi e il crescente numero di case sfitte. I recentissimi dati relativi al 2024 evidenziano un calo del numero di abitazioni destinate agli affitti brevi, che diminuiscono del 10% (circa 3000 unità in meno) rispetto al 2023, e un aumento delle case sfitte, circa 110.000 secondo gli ultimi dati.

Questa situazione complessa è il risultato di una serie di interventi normativi che stanno modificando gli equilibri del mercato immobiliare. La stretta sugli affitti brevi introdotta dal Viminale, unita alle eccessive tutele legislative nei confronti di chi occupa abusivamente un immobile, ha reso il panorama ancor più critico. Tuttavia, l'analisi di questi fenomeni suggerisce che gli affitti brevi possano rappresentare una soluzione piuttosto che un problema.

Fino al 2023, Milano aveva registrato un incremento esponenziale delle locazioni a breve termine, complice la crescente domanda da parte di turisti, lavoratori in trasferta e studenti internazionali. Tuttavia, con la nuova normativa, le piattaforme di affitto breve e i proprietari si trovano a dover affrontare restrizioni più severe. Il risultato immediato è stato un calo del 10% nel numero di case adibite a questa modalità di affitto. Questo dato, anziché risolvere il problema dell'accessibilità abitativa, ha portato molti proprietari a ritirare gli immobili dal mercato, contribuendo all'aumento delle case sfitte. Milano conta infatti più di 100.000 case sfitte, molte delle quali di proprietà di Aler e MM, gli enti che gestiscono le case popolari. A peggiorare il quadro, vi sono le eccessive tutele nei confronti degli occupanti abusivi, che disincentivano i proprietari a mettere a reddito i loro immobili. La paura di non poter sfrattare eventuali inquilini morosi o abusivi induce molti a lasciare le case vuote piuttosto che rischiare un contenzioso legale. In questo scenario, gli affitti brevi rappresentano un'alternativa flessibile e sicura per i proprietari. A differenza delle locazioni tradizionali, consentono di mantenere il controllo sull'immobile, riducendo il rischio di inquilini morosi e garantendo rendimenti più elevati. Inoltre, favoriscono una maggiore rotazione degli alloggi, aumentando la disponibilità di soluzioni abitative temporanee per turisti e lavoratori.

Perciò no! Non è colpa degli “affitti brevi” se mancano alloggi a lungo termine a prezzi non proibitivi. Al contrario della narrazione dominante infatti, il problema principale risiede nella scarsa offerta di alloggi disponibili. Se le case sfitte fossero reinserite nel mercato attraverso formule di locazione più dinamiche, si potrebbe mitigare la crisi abitativa senza dover ricorrere a restrizioni che penalizzano i proprietari. La sfida per Milano è dunque trovare un equilibrio tra tutela dei residenti e incentivazione degli investimenti immobiliari.

Limitare eccessivamente gli affitti brevi rischia di peggiorare la situazione, riducendo l'offerta abitativa e scoraggiando ulteriormente nuovi investimenti. Piuttosto che imporre restrizioni, una strategia più efficace potrebbe essere quella di incentivare il recupero degli immobili sfitti, offrendo agevolazioni fiscali ai proprietari che decidono di rimetterli in circolazione con formule di locazione agevolata. Inoltre, una revisione delle norme sulle occupazioni abusive permetterebbe di restituire fiducia ai proprietari, incentivandoli a riaffacciarsi al mercato. Dunque, alla luce dei dati, anziché vedere gli affitti brevi come una minaccia, è fondamentale considerarli come una risorsa capace di dare nuova vita a un patrimonio immobiliare altrimenti destinato al degrado, soprattutto nel panorama milanese. Se c’è un buon momento per entrare nel mercato, è certamente questo!