Stop ai divieti comunali sugli affitti brevi: il Consiglio di Stato fa chiarezza

Arriva una sentenza destinata a fare scuola nel mondo delle locazioni turistiche: il Consiglio di Stato, con la decisione n. 2928/2025, ha stabilito che i Comuni non hanno il potere di vietare o limitare l’attività di affitto breve se svolta in forma non imprenditoriale. Una pronuncia che potrebbe cambiare radicalmente il panorama normativo locale.

Il caso di partenza

Al centro della vicenda c’è un regolamento approvato nel 2022 dal Comune di Sirmione (BS), uno dei primi a introdurre restrizioni sugli affitti brevi. Il Tar aveva inizialmente riconosciuto la parziale legittimità delle richieste del Comune, ma il Consiglio di Stato ha ribaltato quella decisione, sostenendo che mancano le basi legali per imporre limiti locali alle locazioni turistiche private.

Cosa dice la sentenza

Secondo i giudici, nel contesto normativo attuale, la locazione turistica non imprenditoriale rientra nel diritto di proprietà e nella libertà contrattuale, e quindi non può essere assoggettata ai poteri di inibizione dei Comuni.

In particolare, il Consiglio di Stato chiarisce che:

"L’attività di locazione di immobili a finalità turistica, se non svolta in forma imprenditoriale, non è soggetta all’articolo 19 della legge 241/1990 e quindi non rientra tra quelle attività per cui i Comuni possono esercitare poteri prescrittivi o vietativi."

Locazioni turistiche ≠ strutture ricettive

Secondo la sentenza, gli immobili destinati alla locazione breve non sono strutture ricettive, e dunque non sono soggetti alla stessa disciplina normativa. Questo significa che i regolamenti locali, pensati per hotel o B&B, non possono essere estesi automaticamente agli affitti brevi gestiti da privati, inquadrati nella disciplina dedicata alla Locazione Turistica.

Ricorso accolto, Comune bocciato

Il Consiglio di Stato ha accolto il ricorso presentato da una proprietaria a cui il Comune aveva impedito di avviare l’attività locativa. Il Comune chiedeva documenti aggiuntivi oltre quelli previsti dal regolamento regionale e, in mancanza, vietava l’attività. I giudici hanno annullato queste richieste, sottolineando che un'amministrazione non può ostacolare il diritto del cittadino a stipulare liberamente contratti di locazione turistica.

La reazione delle associazioni di settore

Secondo Marco Celani, presidente dell'AIGAB (Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi), questa sentenza rappresenta una guida giurisprudenziale di riferimento:

“Nell’attuale quadro normativo, la competenza sulla locazione è statale. I Comuni non possono interferire né imporre vincoli che incidano sulla concorrenza.”

Celani ha inoltre annunciato che questa decisione sarà utilizzata come precedente in altri ricorsi, come quello contro i regolamenti approvati recentemente a Firenze e Bologna. Inoltre, potrebbero essere avviate azioni legali da parte di molti proprietari penalizzati da provvedimenti simili a quello del Comune di Sirmione, in altri Comuni.

Cosa cambia ora?

Questa pronuncia potrebbe aprire una nuova fase per il settore degli affitti brevi:

• I Comuni non possono più introdurre divieti o limitazioni locali arbitrari.

• I regolamenti comunali esistenti potrebbero essere contestati o annullati.

• I proprietari tornano ad avere maggiore libertà e tutela giuridica.